Риски покупателя на торгах в банкротстве: оспаривание, преимущественные права и обременения

Автор статьи систематизирует риски, с которыми сталкивается покупатель имущества должника на торгах в банкротстве. Первая группа связана с оспариванием самих торгов. По ст. 449 ГК заинтересованное лицо может обратиться в суд в течение года со дня их проведения. Перечень оснований открытый, это следует из п. 71 постановления Пленума ВС № 50 от 17 ноября 2015. Нарушение признают существенным, если оно повлияло на результат торгов и ущемило права истца. Чаще всего нарушают сроки публикации и полноту сведений о предмете, обременениях и порядке проведения торгов.

В качестве примера приведено дело № А65-3519/2020. Арбитражный управляющий выставил на торги объект как квартиру, а истец утверждал, что это не жильё. ВС указал, что извещение о продаже недвижимости должно содержать достоверные сведения о её параметрах. Если объект был обычным нежилым помещением, круг участников был бы другим, и порок извещения существенно повлиял на цену. Ссылку нижестоящих судов на предпринимательский риск покупателя ВС отверг как противоречащую правилам о купле-продаже. Спор вернули в Арбитражный суд Республики Татарстан, и при новом рассмотрении торги признали недействительными.

Если торги признаны недействительными, недействительным становится и договор с победителем, а стороны возвращают полученное по ст. 167 ГК. Автор обращает внимание, что покупатель может не получить деньги быстро: имущество возвращается в конкурсную массу, а средства к этому времени уже могут быть распределены между кредиторами.

Вторая группа рисков связана с преимущественными правами третьих лиц. Это права участников долевой собственности (ст. 250 ГК), супругов (ст. 253 ГК), собственника здания на земельный участок (ст. 35 ЗК), а также акционеров и участников ООО. Тема стала острее после постановления КС от 16 мая 2023 № 23-П: суд признал п. 1 ст. 250 ГК неконституционным из-за неопределённости в том, как преимущественное право покупки доли реализуется на торгах в банкротстве. Лицо с нарушенным правом вправе требовать перевода на себя прав покупателя. Срок исчисляется с момента, когда оно узнало о нарушении, поэтому риск потерять имущество сохраняется долго.

Третья группа рисков связана с самим активом. Открытие конкурсного производства снимает аресты (п. 1 ст. 126 закона о банкротстве), но не аресты по уголовному делу по ст. 115 УПК. Исключение составляет арест в обеспечение гражданского иска потерпевшего, который одновременно является конкурсным кредитором. Покупатель также может получить объект с правами арендатора или лица, сохраняющего право проживания, с незаконной перепланировкой, неисправную или некомплектную вещь. Долг по взносам на капремонт переходит к новому собственнику, а неисполненные предписания МЧС по коммерческой недвижимости покупатель устраняет за свой счёт.